En el Perú, donde rige una economía social de mercado, es común que el valor de tasación de un inmueble no coincida exactamente con el precio final de venta. Una tasación inmobiliaria es una estimación profesional del valor de una propiedad en un momento dado. Sin embargo, en una economía de libre mercado como la peruana, diversos factores hacen que estas valoraciones resulten imprecisas o variables. A continuación, explicamos las principales razones legales y prácticas detrás de esta situación, enfocadas en el contexto peruano.

La oferta, la demanda y la libertad de precios

En una economía de libre competencia, los precios se determinan por la interacción de la oferta y la demanda, sin intervención directa del Estado . Esto significa que el valor de mercado de una vivienda depende de cuántos compradores estén buscando propiedades similares y cuántos inmuebles estén disponibles en venta. Si la demanda supera a la oferta (por ejemplo, muchas personas buscan casa en una zona con pocas propiedades disponibles), los precios tenderán a subir. Por el contrario, si hay más oferta que compradores interesados, los precios pueden estancarse o bajar. Esta dinámica de mercado provoca que las tasaciones sean, en el mejor de los casos, aproximaciones sujetas a cambios constantes según las condiciones del momento.

Legalmente, el Perú garantiza la libertad para fijar los precios de bienes y servicios . No existe una entidad estatal que imponga un precio fijo a los inmuebles; de hecho, nuestra Constitución protege la libre determinación de los precios como un principio básico de la economía. Por ello, no hay un control de precios oficial en el mercado inmobiliario, lo que contribuye a que cada vendedor y comprador negocie valores según sus propias expectativas y necesidades. Esta ausencia de topes oficiales implica también que figuras legales como la “especulación” sean difícilmente aplicables en bienes ordinarios, puesto que no hay un precio máximo establecido por autoridad competente en un mercado libre

. En resumen, las fuerzas de oferta y demanda, combinadas con la libertad de precios garantizada por ley, generan un entorno donde las valoraciones son referenciales y pueden desviarse de la realidad si las condiciones del mercado cambian repentinamente.

Falta de una regulación uniforme de precios inmobiliarios

A diferencia de otros ámbitos donde podría haber tarifas reguladas o precios sugeridos, en el mercado inmobiliario peruano no existe una regulación estatal uniforme de precios por metro cuadrado. Cada inmueble es único (por ubicación, tamaño, antigüedad, estado de conservación, etc.) y su valor se establece mediante comparación con ventas recientes similares o por el monto que un comprador esté dispuesto a pagar. Las autoridades peruanas sí han establecido un marco normativo técnico: el Reglamento Nacional de Tasaciones proporciona criterios y métodos estándar para realizar tasaciones

, buscando cierta homogeneidad en cómo se valúan los bienes. No obstante, este reglamento no fija precios, solo indica cómo evaluar características del inmueble. En la práctica, dos tasadores distintos podrían ofrecer valuaciones ligeramente diferentes para una misma propiedad, dependiendo de las fuentes de información que utilicen y de su criterio profesional.

La ausencia de un precio uniforme oficial abre la puerta a variaciones. Por ejemplo, un propietario puede pedir por su vivienda un monto muy superior al promedio de la zona, mientras otro podría ofertar su inmueble por debajo del valor estimado, quizás por necesidad de venta rápida. Ninguna ley prohíbe en general estas discrepancias en tiempos normales, ya que forma parte de la libre negociación. Solo en situaciones excepcionales (como estados de emergencia para bienes de primera necesidad) se discuten medidas de control, pero en bienes raíces comunes no hay un límite impuesto. En esencia, la falta de una regulación de precios significa que la tasación es una opinión técnica informada, pero el precio real lo define el mercado abierto. Esto a veces sorprende a los vendedores o compradores, ya que el “precio justo” es relativo y puede cambiar en corto tiempo si aparece un comprador muy entusiasta o si surge competencia de otras propiedades en venta.

Valores referenciales vs. valores reales de mercado

Otro factor clave es la brecha entre los valores referenciales oficiales y los valores comerciales reales. En Perú, las municipalidades calculan anualmente el valor arancelario o autovalúo de los predios para cobrar impuestos (Impuesto Predial). Estos valores catastrales suelen ser mucho más bajos que los precios de mercado. De hecho, según un análisis del Banco Central de Reserva, el valor comercial de las viviendas en Lima puede llegar a ser hasta tres veces mayor que el valor de autovalúo establecido para fines tributarios . Esta disparidad refleja que las tasaciones usadas para impuestos son conservadoras o están desactualizadas frente al dinamismo del mercado.

Asimismo, las tasaciones bancarias (cuando se solicita un crédito hipotecario) a veces resultan menores al precio de venta pactado. Los bancos aplican criterios prudenciales y toman en cuenta valores de venta recientes en la zona, pero buscan evitar sobrevalorar el bien para reducir riesgos. Esto puede generar diferencias entre el “valor tasado” y el “valor de mercado”. Es importante entender que el valor referencial (sea fiscal o estimado) sirve como guía o piso legal –por ejemplo, la ley peruana exige que en una compraventa el precio declarado no sea menor al valor de autovalúo para fines tributarios – pero dicho valor referencial no refleja necesariamente el precio real de venta. En la práctica, casi todas las operaciones inmobiliarias se cierran por montos superiores al referencial fiscal. Este fenómeno evidencia por qué las tasaciones suelen parecer imprecisas: están acotadas por datos históricos o genéricos, mientras que el mercado real se mueve por percepciones presentes y negociación individual.

Además, la información del mercado inmobiliario no siempre es transparente ni accesible para todos. Muchos tasadores y agentes inmobiliarios realizan sus estudios de valor consultando portales de avisos y bases de datos propias. Sin embargo, si estos datos no están actualizados o son incompletos, la tasación resultante puede alejarse de la realidad . Por ejemplo, basarse en precios de oferta publicados en clasificados antiguos puede inducir a error, ya que los anuncios suelen reflejar precios deseados, no necesariamente precios efectivos de venta, y a veces permanecen sin actualizarse pese a cambios en el mercado . La falta de acceso a datos transaccionales recientes en Perú (precio exacto de propiedades vendidas recientemente) dificulta lograr valoraciones totalmente precisas. Esto refuerza la necesidad de entender la tasación como una aproximación fundamentada, sujeta a un margen de variabilidad.

Especulación y percepción del valor

En el mercado inmobiliario intervienen también factores menos tangibles pero muy influyentes: la especulación y la percepción subjetiva del valor. La especulación ocurre cuando vendedores o compradores anticipan que los precios seguirán subiendo (o bajando) y actúan en función de esas expectativas. Durante los denominados “boom” inmobiliarios, algunos propietarios elevan sus pretensiones de precio muy por encima del valor promedio, esperando que algún comprador pague esa prima por temor a “quedarse fuera” del mercado. Estas expectativas a veces inflan artificialmente los precios de oferta y dificultan las tasaciones objetivas, ya que el valuador se encuentra con referencias distorsionadas por el optimismo del mercado. En segmentos exclusivos de Lima, por ejemplo, se han identificado situaciones donde los precios pedidos no guardaban relación con la rentabilidad real por alquiler, lo cual evidenciaba un componente especulativo importante . Aunque la especulación en bienes raíces no está penada (dado que no hay precio máximo oficial, como vimos antes), sí contribuye a que las valoraciones sean volátiles y a veces alejadas de los fundamentos reales (ubicación, calidad de construcción, ingresos que podría generar el inmueble, etc.).

Por otro lado, está la percepción del valor y factores emocionales. Un propietario puede creer que su casa “vale más” que la del vecino porque le tiene un cariño especial o invirtió mucho en mejoras que, lamentablemente, el mercado no siempre valora igual. Es frecuente que los dueños asignen un precio excesivo a su inmueble por un factor emocional, pensando que su propiedad es única o superior . Esta sobrevaloración emocional genera discrepancias con las tasaciones profesionales, las cuales buscan ser más objetivas. Igualmente, un comprador enamorado de una casa podría estar dispuesto a pagar un extra, subiendo el precio por encima del valor estimado. Estas situaciones de percepción individual hacen que el “valor” de una vivienda no sea algo fijo, sino un rango donde las opiniones difieren. Los tasadores profesionales tratan de promediar estas diferencias utilizando criterios técnicos, pero incluso así, deben reconocer que la negociación final y la psicología de las partes pueden alterar el precio. Por ejemplo, una tasación puede servir de guía, pero el precio definitivo de venta dependerá del acuerdo entre comprador y vendedor, el cual incluye regateos y concesiones: el precio inicial de lista no suele ser el precio final, ya que casi siempre hay un margen de negociación .

Conclusión

En el contexto peruano de libre mercado, una tasación inmobiliaria es una herramienta orientativa, no una cifra exacta garantizada. La imprecisión relativa de las tasaciones proviene de factores económicos (oferta y demanda cambiantes), legales (falta de regulación de precios y diferencias entre valores fiscales y de mercado) y humanos (especulación y percepciones subjetivas). Esto no significa que las tasaciones carezcan de valor; al contrario, son fundamentales para dar un marco razonable de negociación. Pero tanto vendedores como compradores deben entender que el valor real de un inmueble será aquel acordado en el mercado, pudiendo alejarse del cálculo inicial. Lo ideal es

apoyarse en profesionales capacitados y en datos actualizados para acercarse lo más posible a la realidad. Aun así, en una economía dinámica y abierta como la nuestra, cierta variabilidad siempre existirá. La clave está en mantener expectativas realistas: una tasación ofrece un precio justo estimado, pero el precio definitivo lo decidirán las circunstancias y las personas involucradas en cada transacción inmobiliaria.

Referencias: Las afirmaciones legales y económicas aquí descritas se basan en la normativa peruana vigente y en análisis de especialistas. Por ejemplo, ComexPerú destaca que en una economía de libre competencia los precios se rigen por oferta y demanda 1 , principio respaldado por nuestra Constitución que garantiza la libertad de fijación de precios 2 . Asimismo, el Banco Central de Reserva ha documentado la brecha entre valores oficiales (autovalúo) y valores de mercado, encontrando retrasos de hasta 200%-300% en la actualización del valor de los inmuebles . Expertos inmobiliarios peruanos señalan que una tasación puede ser poco fiable si no se basa en datos de transacciones reales recientes , y aconsejan evitar basarse únicamente en precios ofertados o en el “valor sentimental” asignado por los propietarios . En resumen, estas fuentes confirman que la precisión de una tasación está limitada por la naturaleza misma del libre mercado y la información disponible en cada momento, especialmente en el Perú donde el mercado inmobiliario aún carece de una transparencia total en datos de ventas.

ComexPerú - Sociedad de Comercio Exterior del Perú

https://www.comexperu.org.pe/articulo/control-de-precios-en-epocas-de-crisis

Conoce por qué la especulación de precios no se sanciona en el Perú

https://rpp.pe/economia/economia/conoce-por-que-la-especulacion-de-precios-no-se-sanciona-en-el-peru-noticia-1038507

¿Cómo calcular el valor de un inmueble en Perú? | Tasaciones inmobiliarias | Aprendo con Prestawasi

https://prestawasi.com/blog/como-calcular-el-valor-de-un-inmueble-en-peru-tasaciones-inmobiliarias

El valor de la propiedad en el mercado es tres veces mayor que el valor del autovalúo, según el BCR

| ECONOMIA | GESTIÓN

https://gestion.pe/economia/bcr-autovaluo-tres-veces-menor-propiedad-bcr-263223-noticia/

¿Qué impuestos se pagan en la compraventa de un inmueble? | Urbania

https://urbania.pe/blog/asesoria-inmobiliaria/que-impuestos-se-pagan-en-la-compraventa-de-un-inmueble/

Tasaciones Inmobiliarias en Perú: La Importancia de los Datos Transaccionales y el Método de Comparables - Blog

https://www.alfredograf.com/blog/tasaciones-inmobiliarias-en-peru-la-importancia-de-los-datos-transaccionales-y-el- metodo-de-comparables.html

Especulación en el mercado inmobiliario | Conexión ESAN

https://www.esan.edu.pe/conexion-esan/especulacion-mercado-inmobiliario